Fallas ocultas en casas usadas:
lo que no ves en la visita puede costarte millones
Una propiedad usada puede verse perfecta en la visita. Muros recién pintados, pisos lustrados, baños renovados. Y tener humedad activa detrás de cada pared, electricidad fuera de norma y 20m² de ampliación sin permiso de edificación.
Las fallas ocultas no se ven a simple vista. Se detectan con instrumentos profesionales — o se descubren después de firmar, cuando ya no hay vuelta atrás.
Las 6 fallas ocultas más frecuentes en casas usadas de Santiago
Humedad oculta y filtraciones activas
La más frecuente y la más costosa. El agua entra por la losa, los muros o las uniones de ventanas y se acumula detrás del revestimiento. Visualmente parece perfecta. Con cámara térmica FLIR aparece como una mancha fría en el mapa térmico — inconfundible.
Instalación eléctrica fuera de norma
Empalmes mal ejecutados, tableros subdimensionados, circuitos sin tierra o sin diferencial. No se ve. No se huele. Pero es riesgo real de incendio. Solo se detecta revisando el tablero, los circuitos y midiendo con multímetro.
Fisuras y daños estructurales
Fisuras en muros de hormigón o albañilería que el propietario tapó con estuque y pintura. Pueden ser cosméticas o estructurales — la diferencia importa. Se detectan con nivelador láser y revisión sistemática de todo el perímetro.
Ampliaciones sin permiso
Metros cuadrados que aparecen en la propiedad física pero no en la escritura. La superficie real difiere de la declarada. Esto impide regularizar, genera problemas en crédito hipotecario y puede derivar en demolición.
Techumbre deteriorada
Tejas rotas, canaletas obstruidas, membrana impermeable vencida. En terraza o patio que no ves en la visita. El dron DJI inspecciona toda la techumbre y fachada con video en alta resolución — sin escaleras ni andamios.
Problemas en instalaciones de agua y gas
Cañerías de cobre con corrosión, sellos de WC deficientes, uniones de gas mal ejecutadas. El detector de gas RIDGID Professional escanea toda la instalación en minutos. Una fuga de gas indetectable a olfato puede ser fatal.
Por qué una visita normal no las detecta
El ojo humano no ve a través de los muros. Un propietario que sabe que su casa tiene humedad aplica una mano de pintura antes de mostrarla — y el problema desaparece visualmente por semanas.
La inspección visual tiene un límite físico. No importa cuánta experiencia tenga quien revise la propiedad — sin instrumental profesional, lo que está detrás del revestimiento es invisible. Siempre.
Por eso la auditoría PCF-15™ usa cámara térmica FLIR, dron DJI, detector de gas y nivelador láser. No para reemplazar el ojo humano — para ver donde el ojo no llega.
Cómo DOMIS™ detecta fallas ocultas
Humedad oculta, filtraciones activas, puentes térmicos, zonas frías detrás de revestimientos
Estado de techumbre, membranas, canaletas, fachada en altura, daños post-sismo en exterior
Fugas de gas en instalaciones interiores y exteriores, uniones deficientes, válvulas con pérdida
Fisuras activas, desplomes de muros, niveles de losa, dimensiones reales vs escritura
Qué hacer si encuentran fallas ocultas antes de comprar
Cada falla detectada se valoriza en UF con costo real de reparación
El informe PCF-15™ documenta foto + descripción técnica + valorización de cada hallazgo
Ese informe se usa como argumento de negociación: el precio de venta debe reflejar el costo de reparar lo que el vendedor no declaró
Si la negociación fracasa, el informe sirve como evidencia en caso de litigio por vicios ocultos post-compra
Si decides no comprar, el informe te ahorra años de problemas y millones en reparaciones
¿Encontraste una propiedad en Santiago?
Auditoría PCF-15™ antes de la promesa. Desde $180.000 + IVA.
Agendar auditoríaPreguntas frecuentes
¿Qué son los vicios ocultos en una propiedad?
Los vicios ocultos (también llamados fallas ocultas) son defectos que no son visibles durante una inspección visual normal pero que afectan el uso o valor de la propiedad. En Chile, el Código Civil establece que el vendedor responde por los vicios ocultos que existían al momento de la venta, incluso sin conocerlos. El problema es probarlos después de la firma.
¿Cómo saber si una casa tiene fallas ocultas antes de comprarla?
La única forma confiable es una auditoría técnica profesional con instrumentos especializados: cámara térmica FLIR para detectar humedad y filtraciones, dron DJI para techumbre y fachada, detector de gas, nivelador láser para fisuras y niveles, y medidor de distancias para verificar superficie. Una visita visual, aunque la haga un arquitecto, no detecta lo que está detrás de los muros.
¿Qué problemas tienen las casas usadas en Chile con más frecuencia?
Los más frecuentes en el mercado de Santiago son: humedad oculta y filtraciones activas (especialmente en propiedades de los años 80-90), instalaciones eléctricas intervenidas sin seguir norma SEC, ampliaciones sin permiso de edificación, techumbre con membrana vencida, y fisuras tapadas con revestimiento sin reparar la causa. DOMIS™ detecta todos estos en la auditoría PCF-15™.
¿Puedo reclamar por vicios ocultos después de comprar?
Sí, pero es difícil y costoso. Necesitas probar que la falla existía antes de la compra, que no eras posible detectarla en una inspección normal, y que el vendedor no te informó. El proceso judicial puede tardar años. La alternativa inteligente es detectarlos antes de la promesa con una auditoría técnica y negociar el precio reflejando esos defectos.
¿Una cámara térmica detecta humedad en muros?
Sí. La humedad oculta detrás de revestimientos crea diferencias de temperatura superficial detectables con cámara FLIR. El mapa térmico muestra exactamente dónde está la humedad, su extensión aproximada y si es activa o residual. Es la herramienta más eficaz para este tipo de falla — no destructiva, rápida y concluyente.